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Expert comptable LMNP2018-09-21T06:17:18+00:00

Expert comptable LMNP

Une prise en charge de vos obligations comptables et fiscales de location meublée par un comptable LMNP

Conseil & Audit s’occupe de tout pour vous : Déclaration du meublé auprès des Impôts et Greffe (P0i), Bilan comptable LMNP et LMP, Télétransmission EDI, Report sur la déclaration de revenus personnels et assistance téléphonique.

La disponibilité d’un cabinet de proximité pour répondre à toutes vos questions des Loueurs en meublé

Une équipe formée sur la fiscalité, vous apporte un conseil en fiscalité meublée gratuit. Nos collaborateurs sont spécialistes des dossiers de loueur meublé et vous accompagnent dans la gestion quotidienne de votre patrimoine.

NOS TARIFS

Habitation meublée : 16€ cout réel/ mois

Résidence de service :  13€ cout réel/ mois

En savoir plus +

CABINET MEMBRE DE L’ORDRE DES EXPERTS-COMPTABLES

NOS RÉPONSES D’EXPERT COMPTABLE LMNP À VOS QUESTIONS

Le passage au régime du réel meublé est possible si vous êtes dans une des situations suivantes :

  • Vous louez à des locataires un appartement non meublé.
  • Vous louez à des locataires un appartement meublé.
  • Vous louez à des locataires dans le cadre de location saisonnière ou de courte ou longue durée.
  • Vous louez à des locataires votre résidence secondaire pendant quelques semaines dans l’année.
  • Vous louez à des locataires un gîte rural ou un appartement meublé classé tourisme.

Le régime réel permet de profiter des avantages fiscaux des amortissements comptables déductibles du résultat fiscal du régime réel meublé.

Il s’applique dans de nombreux cas :

1/ si je suis propriétaire de location meublée ou saisonnière et que je souhaite passer du régime Micro BIC vers le régime du réel simplifié.

2/ si je suis propriétaire de location nue ou vide et que je souhaite transformer ma location nue en meublée

Je suis Loueur en meublé : Comment déclarer mon meublé ? Contactez-nous afin que nous répondions à toutes vos questions

Des règles de forme et de fond doivent être respectées.

D’une part, afin de transformer votre appartement loué non meublé en un appartement loué meublé vous devez avoir bénéficié d’un bénéfice foncier pour l’appartement concerné au cours des 3 derniers exercices.

D’autre part, il est nécessaire de s’assurer que l’activité envisagée n’est pas contraire au bail ou au  règlement de copropriété ou encore au plan local d’urbanisme.

Conseil & Audit s’occupe des formalités pour vous et s’assure que toutes les conditions sont respectées afin de transformer une location nue en meublée.

Le(s) bien(s) immobilier(s) en meublé ou saisonniers sont amortis comptablement grâce au régime du réel. C’est-à-dire que chaque année il est enregistré dans le résultat fiscal une charge qui vient diminuer l’assiette du bénéfice imposable.

Les amortissements sont des charges qui n’ont pas d’impact sur votre trésorerie; à la différence des frais d’entretien ou des charges d’intérêt.

Fiscalement vous pouvez déduire ces charges non décaissées en plus des autres frais liés à l’exploitation de votre bien locatif meublé ou saisonnier.

Votre base imposable est généralement ramenée à 0 € grâce à la comptabilisation d’une charge d’amortissement.

Vous ne payez donc pas d’impôt ni de contributions sociales sur vos loyers meublés ou saisonniers.

Le mobilier minimum obligatoire est :
– literie comprenant couette ou couverture ;
– dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
– plaques de cuisson ;
– four ou four micro-ondes ;
– réfrigérateur comportant au minimum un freezer ;
– vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
– ustensiles de cuisine ;
– table et sièges ;
– étagères de rangement ;
– luminaires ;
– matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Remarque : nous parlons ici du LMP et non du LMNP, en effet le statut du Loueur Meublé Non Professionnel est moins exigeant.

  • l’un des membres du foyer fiscal doit être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés en qualité de LMP ;
  • l’ensemble des membres du foyer fiscal réalise plus de 23 000de recettes annuelles de cette activité ;
  • ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal .

A défaut, les personnes qui ne répondent pas à ces conditions cumulatives sont considérées comme Loueur en Meublé Non Professionnel

Les loyers des Loeurs Meublés sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (B.I.C)

MICRO-BIC RÉEL SIMPLIFIÉ RÉEL NORMAL
Seuil 33 200 238 000 > 238 000
Option Possibilité d’opter pour le régime du réel
simplifié ou le régime
du réel normal
Possibilité d’opter
pour le régime du réel normal
Pas d’option possible
Asujettissement Abattement forfaitaire
de 50 % des recettes
Frais réels Frais réels
Obligations fiscales
et comptables
Très simplifiées Simplifiées Classiques

Les déficits sont reportables differemment selon qu’ils proviennent des amortissements ou des autres charges

TYPE DE DÉFICIT LMNP LMP
Déficit provenant
de l’amortissement
Imputable sur les BIC non professionnels des années
suivantes sans limite de durée
Imputable sur les BIC des années
suivantes sans limite de durée
Déficit provenant
des autres charges
Imputable sur les BIC non professionnels retirés de la même
activité l’année de création du déficit et les 10 années suivantes
Imputable sur le revenu global
sans limitation

Voilà un cas atypique, mais pas impossible à traiter.
Il arrive en effet qu’en cours de vie un bailleur souhaite bénéficier des avantages de la location meublée par rapport à la location nue.
Il est déconseillé de directement faire basculer la SCI en tant que loueur meublé , en effet cela entrainerait son passage automatiquement à l’IS.

Nous accompagnons le plus souvent nos clients en transformant la société en SARL de famille afin de bénéficier de l’impôt sur le revenu.
Plusieurs points d’attention sont alors importants comme l’impact des plus-values latentes ou encore des mentions spécifiques à prévoir dans les statuts.
Conseil & Audit, le comptable meublé, vous accompagne avec le sourire lors de ces transformations.

En règle générale, la location meublée professionnelle ou non professionnelle d’un bien n’est pas soumise à la TVA.
– Les prestations d’hébergement fournies dans les hôtels et les résidences de tourisme classés : tous les établissements hôteliers qui
ont fait l’objet d’un classement dans les conditions fixées par les articles D321-3 et suivants du code de tourisme restent soumis à la
TVA dans les conditions de droit commun.
– Les prestations d’hébergement fournies dans des conditions proches de l’hôtellerie : l’activité des exploitants qui offrent des
prestations para-hôtelières est imposable à la TVA.
L’activité para-hôtelière est caractérisée par l’offre en sus de l’hébergement d’au moins trois des quatre services suivants parmi
les quatre qui sont cités au 4°-b de l’article 261 D du CGI : Fourniture du petit déjeuner, Nettoyage des locaux, Fourniture du linge,
Réception.
Remarque : dans le cadre du régime micro d’imposition la TVA ne s’applique pas

L’intérêt de constater les plus-values est de pouvoir augmenter la base amortissable et donc de réduire le résultat fiscal (en augmentant les dotations aux amortissements).

La question sous-jacente est de savoir si les plus-values, constatées lors de l’apport à l’activité de loueur meublé, seront en sursis d’imposition ou encore s’il y aura des “frais de notaire” sur le transfert.

Heureusement, cette question trouve réponse dans un BOFIP (document de l’administration fiscale).Il est en effet possible de pouvoir revaloriser le bien immobilier, qui était précédemment dans les revenus fonciers, lors de son passage dans le régime des loueurs meublés. Le bien restera soumis au régime des plus-values des particuliers et il y aura sursis d’imposition.

Pour aller plus loin :  BOI-BIC-PVMV-10-20-30-10 §230  qui précise : ” Les immeubles appartenant à l’exploitant, mais non inscrits au bilan de l’entreprise, sont censés demeurer dans le patrimoine privé de l’exploitant même si celui-ci les utilise pour les besoins de l’exploitation. Il s’ensuit qu’en cas d’inscription d’un tel immeuble au bilan en cours d’exploitation, l’exploitant peut effectuer cette inscription à la valeur réelle.”

Les plus-values se calculent de façon différente selon que le loueur a le statut de loueur meublé professionnel ou non.

Dans le cas des Loueurs Meublés Non Professionnels, le régime des plus-values de cession suit celui des plus-values immobilières des particuliers.
Dans le cas des Loueurs Meublés Professionnels, le régime applicable est celui des plus-values professionnelles des PME et peut ouvrir droit à une exonération totale si l’activité de LMP est exercée depuis 5 ans au moins et que les recettes sont inférieures à 90 000€ par an.

Un Centre de Gestion Agréé est un organisme indépendant qui vérifie les liasses fiscales (cerfa 2031-2033) de ses adhérents. La raison d’être d’un CGA est d’apporter une assistance à la gestion de l’activité de ses adhérents ainsi qu’une meilleure sécurité fiscale.
Cette adhésion est facultative et renouvelable par tacite reconduction sauf en cas de résiliation.

L’adhésion à un centre de gestion agrée a plusieurs intérêts

Cette adhésion permet, aux loueurs  ayant moins de 70.000 € de recettes annuelles et payant de l’impôt sur le revenu, de bénéficier d’une « réduction d’impôt pour frais de comptabilité » pouvant aller jusqu’à 915 €. La réduction d’impôt est plafonnée à 2/3 des honoraires de l’expert-comptable et des frais d’adhésion au Centre de gestion agrée, dans la limite de 915 €.

Remarque : l’origine de l’impôt sur le revenu payé (salaires, revenus fonciers…) n’a pas d’importance.

Cette adhésion permet également d’éviter que le résultat fiscal du loueur soit majoré de 25% lorsqu’il est positif (Cas du CENSI BOUVARD).

Il faut adhérer au Centre de Gestion Agrée (CGA) dans les 5 premiers mois de l’année concernée. Il vous suffira d’indiquer dans l’annexe 2042C pro à votre déclaration de revenus 2/3 des frais de comptabilité (notre offre + adhésion CGA) dans la case 7FF. Ce montant viendra s’imputer sur le montant d’impôt sur le revenu que vous devriez normalement payer.

Si vous n’avez pas eu le temps d’adhérer au CGA avant le 31 mai, vous pourrez comptabiliser la totalité de vos frais de comptabilité en charge pour cette année.

La déclaration en ligne est obligatoire à partir de 15 000pour le foyer fiscal.
Par exception, cependant, les contribuables dont la résidence principale n’est pas équipée d’un accès à internet pourront continuer de remplir leur déclaration papier, s’ils indiquent ne pas être en mesure de pouvoir la souscrire en ligne. De même, ceux qui ne sont pas familiers du web peuvent continuer d’utiliser les formulaires au format papier même s’ils ont internet à la maison.

Votre expert comptable LMNP peut vous accompagner dans votre déclaration.

La Cotisation Foncière des Entreprises est une taxe due par l’ensemble des personnes qui exercent une activité de location meublée (propriétaire bailleur), quel que soit leur régime d’imposition (Régime Micro BIC et Régime Réel Simplifié).La Cotisation Foncière des Entreprises (C.F.E.) est basée sur les biens soumis à la Taxe Foncière. Cette taxe est due dans chaque commune où le propriétaire loueur en meublé dispose de locaux.
La CFE étant due par les loueurs en meublés qui exercent leur activité au 1er janvier de l’année, les propriétaires bailleurs n’y sont pas soumis durant l’année de leur création.

Il arrive en effet qu’un bailleur, qui possède un bien depuis de nombreuses années loué nu, souhaite le transformer en location meublée, dans le but de bénéficier des nombreux avantages  fiscaux de ce régime.

La question qui se pose est de savoir si le bien a pour valeur, sa valeur à la date d’acquisition ou bien pour valeur, sa valeur à la date du transfert.
Par ailleurs qu’en est-il des amortissements : faut-il considérer que le bien aurait du être amortit depuis sa date d’acquisition ou bien que le transfert “remet à 0” les amortissements ?

La réponse se trouve dans le BOFIP BOI-BIC-PVMV-10-20-30-10 §230  qui précise : ” Les immeubles appartenant à l’exploitant, mais non inscrits au bilan de l’entreprise, sont censés demeurer dans le patrimoine privé de l’exploitant même si celui-ci les utilise pour les besoins de l’exploitation. Il s’ensuit qu’en cas d’inscription d’un tel immeuble au bilan en cours d’exploitation, l’exploitant peut effectuer cette inscription à la valeur réelle.”

Conclusion : Il est possible de revaloriser le bien immobilier, qui était précédemment dans les revenus fonciers, lors de son passage dans le régime des loueurs meublés. Le bien restera soumis au régime des plus-values des particuliers et on considèrera que le bien n’a fait l’objet d’aucun amortissement lors des années d’utilisation sous le régime du revenu foncier.

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PRÉSENTATION DE l’OFFRE DE COMPTABILITÉ LOUEUR MEUBLÉ

Vos dépenses en comptabilité sont largement compensées par vos économies d’impôts : 2500 € d’économie moyenne annuelle constatée

HABITATION MEUBLÉE

16TTC/mois
  • SANS GESTIONNAIRE : APPARTEMENT MEUBLÉ, MAISON MEUBLÉE, APPARTEMENT DE TOURISME
  • 1. Création complète de votre activité de location meublée LMNP/LMP
  • 2. Adhésion au centre de gestion agréé
  • 3. Comptabilité & déclarations annuelles

RÉSIDENCE DE SERVICE

13TTC/mois
  • AVEC GESTIONNAIRE : CHAMBRE ÉTUDIANTE, MAISON DE RETRAITE, RÉSIDENCE DE TOURISME AVEC SERVICES, EHPAD,…)
  • 1. Création complète de votre activité de location meublée LMNP/LMP
  • 2. Adhésion au centre de gestion agréé
  • 3. Comptabilité & déclarations annuelles
  • Votre comptabilité est saisie en France, à Paris et revue par un Expert-comptable.

  • Vous pouvez venir nous rencontrer sans difficultés à notre cabinet.

  • Nous parlons couramment français, anglais et russe.

  • Nous répondons à toutes vos questions par téléphone.

HABITATION MEUBLÉE

SERVICE COMPLET DE COMPTABILITÉ : 450 € TTC

création activité, comptabilité, déclaration, assistance

ADHÉSION CGA : 138 € TTC

permettant de déduire le tout de vos impôts

COÛT RÉEL : 196 €/an soit 16€ TTC/mois

Total de 588 €/an – 392 € de réduction d’impôts =196 € TTC/ an

RÉSIDENCE DE SERVICE

SERVICE COMPLET DE COMPTABILITÉ : 320 € TTC

création activité, comptabilité, déclaration, assistance

ADHÉSION CGA : 138 € TTC

permettant de déduire le tout de vos impôts

COÛT RÉEL : 153 €/an soit 13€ TTC/mois

Total de 458 €/an – 305 € de réduction d’impôts =153 € TTC/ an

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Nous sommes heureux de pouvoir vous apporter nos expertises afin de vous permettre d’optimiser votre patrimoine.

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 À propos de Conseil & Audit

Notre ADN

Accompagner nos clients au cours de chacune des étapes de leurs projets immobilier, telle est notre ambition depuis la création de Conseil & Audit.

Nous conseillons les propriétaires louant leur appartement sous le statut de Loueur Meublé Professionnel et de Loueur Meublé Non Professionnel.

Petit déjeuner Finance

Conseil & Audit organise tous les premiers jeudis du mois un petit déjeuner animé par un associé, commissaire aux comptes et expert-comptable, consacré aux évolutions des normes comptables avec un zoom sur les quelques mesures impactant le quotidien des entrepreneurs.

Informations pratiques :

– Inscription : petit.dejeuner@conseilaudit.com

– Lieu : 66 avenue des Champs-Élysées, 75008 Paris